miércoles, 30 de julio de 2008

¿Qué pasa si la vivienda vale menos que la hipoteca?

Estos días he podido leer varios augurios catastrofistas ante una situación generalizada en que las viviendas pasaran a tener un valor inferior a la hipoteca que se ha constituido sobre ellas. Esta situación terrible llevaría, al parecer, a una situación crítica a la economía. Y esto exigiría, a ver si lo adivinamos, la intervención del Gobierno para evitar que el precio de las viviendas baje, y que no se pongan por debajo de las hipotecas.

Cuando alguien clama por el interés público en este sentido, suele esconder casi siempre un interés particular, que es el que trataré de desvelar en estas líneas. Para ello, seguiré la clasificación de posibles usos de un bien que hace Rothbard.

El punto de partida es la adquisición de una vivienda. Dado que este es un bien que normalmente no se puede pagar con el ahorro disponible, se requiere acudir al crédito por parte del importe. Este crédito se consituye con la garantía de la casa: en caso de que el deudor no pague, el banco tiene la garantía de que la vivienda se usará para recuperar el préstamo.

En el momento en que el individuo adquiere la vivienda, ocurre que el valor que tiene para él ese bien es superior al importe que ha de desembolsar por ella. Esa es una decisión, muy interrelacionada con la forma en que se va obtener el dinero para su pago si no se dispone del mismo. Dicho de otra forma, el individuo que compra la vivienda considera que ésta vale más que todo lo que va a tener que pagar por ella, considerando la posible deuda que va a adquirir.

Rothbard nos enseña que un bien tiene valor, básicamente, por tres posibles usos: uso directo, intercambio (venta o alquiler), uso especulativo (creemos que el bien está infravalorado y que se le puede sacar un beneficio). Veamos como afecta la relación precio - hipoteca a cada uno de los usuarios tipo.

Al de uso directo, en el fondo, le es indiferente. Obviamente, le hubiera gustado comprar más barato, pero valoró el bien por su uso, y en eso esta. El único problema le podría venir de tener que liquidar el bien por circunstancias imprevistas, ya que no cubriría la deuda con la venta. Así que a este le da más o menos lo mismo.

No pinta tan bien la situación para los otros tipos de uso. El de uso especulativo se encuentra con que, de momento, se equivocó en sus previsiones. Según el plazo que manejara inicialmente, tendrá problemas o no. Desde luego, si contaba con una revalorización inmediata, estará bastante fastidiado; pero si su inversión era a más plazo, la situación actual no tiene por qué afectarle demasiado.

Ahora, el que sí que lo tiene oscuro es el que se hizo con el bien hipotecado por el valor de intercambio y para el que carece de valor de uso. Este es el que tiene un grave problema si el valor de la vivienda está por debajo del de la hipoteca, por razones obvias. Al vender el bien se queda con una deuda que no preveía, producto de la pérdida de emprendedor por haber anticipado mal el uso de los recursos. Por supuesto, en este uso están las constructoras e inmobiliarias.

En resumen, si la vivienda vale menos que la hipoteca, los grandes perjudicados son los constructores y los especuladores de la vivienda (esos "listos" que agotaban las nuevas promociones dando señales de 5 en 5 viviendas, porque cuando estuviera terminada ya valdría más); no los usuarios normales que tenemos nuestra hipoteca para la vivienda en la que vivimos (aunque, evidentemente, nos hubiera gustado esperar y comprar más barato).

28 comentarios:

Huber dijo...

!Bravo Fernando! Esta mañana he vuelto a oir esta memez en un informativo y...efectivamente el locutor lo ha anunciado como si fuera la peor tragedia posible. Imaginese...el valor de los pisos por debajo del de las hipotecas.

Me da a mi además que es uno de esos memes memos importados de Inglaterra donde si que tuvieron un serio problema con lo que allí llaman "negative equity" en los años 90. El problema, en realidad aparece cuando por desempleo por ejemplo no se pueden pagar las cuotas pero mientras se puedan pagar y uno no quiera cambiarse de casa... es un problema incluso menos importante que el calentamiento global.

Antonio Jesús dijo...

el tema del precio de la vivienda demuestra una vez más la hipocresia de los políticos, sobre todo los del PSOE. Hace unos años cuando la vivienda subía como la espuma decían que era un problema, que los jovenes no podían independizarse, blablabla... y ahora que parece que está bajando el problema es que los amiguitos del ladrillo van a perder dinero.

Anónimo dijo...

¡Como cualquier otro crédito!

- Pido un crédito para empezar un negocio que "seguro" va a ir bien.
- Pues resulta que va mal.
- Me jodo y bailo, porque tengo que devolver lo que me prestaron y los interesases.
- La próxima vez ya espabilaré.

mcanabalb dijo...

Mola el post!

Cuando apareceras en la TV?

Hay que informar a las masas ya!! (y a los perio-listos economicos tambien)

De Paso dijo...

Precisamente los llorones son los del "tercer" uso.

A ésos que no están precisamente faltos de dinero es a los que el gobierno va regalar mi dinero.

Cosas del socialismo. Nada sorprendentes, por otra parte.

Anónimo dijo...

¿Así que en esto consiste la economía austríaca aplicada a la realidad? Pues no me extraña su mala prensa.

Veamos. Tú, que no eres ningún malvado especulador, posees un piso que el mercado valora en 300.000 euros. Sobre él hay una hipoteca pendiente de 350.000, que vas pagando religiosamente porque a todo el mundo le gusta que su bien se deprecie. Llega un día que quieres vender tu piso porque te mudas de ciudad. Pero, claro, nadie está dispuesto a quedarse con tu hipoteca y pagar 50.000 euros de más en el total.

Ah, ya sé. Llamas a Rothbard y te lo compra sin rechistar.

Tienes razón, que el bien valga menos que la garantía solo es un problema para el malvado especulador. Por supuesto. Y encima te aplauden.

ferhergon dijo...

Querido segundo anónimo, qué quieres que te diga?

Si mañana compras patatas a 60 céntimos/kilo, y al día siguiente están a 40, no queda otra que fastidiarse.

Lo mismo pasa con el piso. Si tienes que venderlo por cambio de planes, es mala suerte, a todo el mundo le puede pasar algo inesperado, y no tiene nada que ver con ninguna teoría económica.

Ahora, tal y como educan en la economía neoclásica, seguro que ellos te encuentran un modelo econométrico que te satisfaga.

Hiel dijo...

El lavado de cerebro ha sido tan profundo y efectivo a lo largo de los años, que hasta la gente se cree que en la Constitución de 1978 se garantiza el poder adquirir una vivienda; creencia reforzada artificialmente con las continuas deducciones fiscales a dicha adquisición...
Se quiera o no, lo que se hace al comprar una vivienda es adquirir un bien a precios de mercado (normalmente adulterado, eso sí) y cada uno decide hasta qué punto quiere endeudarse (normalmente sin meditarlo, eso también). Exactamente igual que cuando se compra un vehículo; propiedad que podemos perder a los tres días si la casualidad quiere que un... tornado, por ejemplo, lo destroce. Como si eso nos librase de continuar atendiendo los pagos del endeudamiento que voluntariamente hemos asumido, y que además sabemos pierde valor desde el primer día que conducimos el auto en cuestión.
Pero, faltaría más, de ir al fondo del asunto, nada de nada. Los que lo hacen... simplemente son liberales, capitalistas salvajes y demás epítetos similares.
A veces dudo de si tuve suerte al venir al mundo en Expaña en vez de en... Groenlandia...
Saludos.

Pablo dijo...

Fernando,

Dejame empezar diciendo que te equivocas al pensar que a aquel que compra la casa por su uso le va a ser indiferente:
- Si la ley lo permitiera, incluso a aquel que pudiera pagarlo le saldria rentable dejar que el banco se quedara la casa, y alquilar a la espera de que el mercado toque fondo, para entonces pedir una nueva hipoteca (como ademas se suele pedir a nombre de uno de los conyujes, el otro queda libre de mancha en el registro de morosidad). Imaginate que de la hipoteca de 350k solo has pagado 10k (que ademas son intereses todo que es lo que pagas al principio). Y ves que tu casa vale ahora 280k (caida del 20%). En ese momento ya te sale mejor dejar que el banco se quede la casa, y tu poder comprarte otra para tu uso.
Eso es lo que esta ocurriendo en EEUU: Mira esta noticia.

En Espanya, nos evitaremos que la morosidad alcance cotas americanas (por encima del 6% ahora mismo) gracias a un decreto que lleva alli bastantes anyos y que permite a los bancos exigirte que hipoteques otros bienes aparte de la casa si esta se devalua mas de un 20%. Obviamente, a los bancos no les interesa hacer eso mientras tu pagues, ya que daria mala prensa, pero si tu quieres dejar de pagar, sin lugar a dudas ejecutaran esa opcion.

Anónimo dijo...

Querido ferhergon,

...no queda otra que fastidiarse.

¿Pero no has sido tú el que puntín rompefarolas has titulado esto como lo has titulado? ¿Ahora resulta que la respuesta a la pregunta es "pues te jodes"?

¿Resultará también que los grandes perjudicados NO SON SOLO los constructores y los especuladores de la vivienda?

Entonces, ¿qué queda de tu genial post? ¿Nada? Pues te deseo mejor suerte la próxima vez que lo intentes.


El segundo anónimo.

ferhergón dijo...

Muchas gracias por los comentarios, sobre todo por el calificativo de genial.

Yo lo que trato de defender es que, para el que compró la vivienda para su uso directo, no hay ningún problema. En el momento en que la adquirió, valoraba más este uso directo de lo que le costaba la casa. Y si no se ve obligado a venderla, se dará cuenta de que ha cometido un error (como a todos nos pasa en la vida), pero no supondrá ninguna catástrofe para la economia nacional.

Pablo, estoy completamente de acuerdo con tu análisis, y no cambia nada respecto a mi planteamiento. Al reconocer ex post que ha cometido un error, el comprador puede actuar en consecuencia. Por supuesto, en ausencia de regulación, esta adaptación sería más fácil.

Segundo anónimo: la respuesta es sí, nos fastidiamos. Los Estados han creado de la nada una riqueza inexistente a base de inflación y, tarde o temprano, ese hueco se vacia y nos pilla a todos. Pero NO es un problema que pueda resolver el Estado, solo puede empeorarlo. Por eso, cuando alguien pide interevención con esta disculpa, lo que busca es protegerse él a costa de los demás.

Anónimo dijo...

Me temo que tu ideología te ciega. Si le pasa a una persona, no hay, en efecto, ninguna catástrofe nacional. Pero si le pasa a 200.000 personas, sí hay una catástrofe nacional. Y si le pasa a 2 millones, hay una catástrofe mundial. Como la que estamos viviendo, sin ir más lejos. Que es justo lo contrario de lo que has afirmado en el post.

Me alegra constatar, de todos modos, que la respuesta a tu título es "Pues te jodes". Se trata de una aportación muy didáctica.

El segundo anónimo.

Anónimo dijo...

No se puede devolver la casa al banco e irte de rositas como ocurre en USA.
Aquí se tienen préstamos con garantía hipotecaria, sino pagas, el banco se quedará con la vivienda, la subastará, y si no logra cubrir la deuda seguirás teniendo deudas pendientes.

Huber dijo...

Segundo Anónimo:

un par de precisiones,

aunque no conozco a Fernando tanto como desearía pero estoy seguro de que él, como yo, valoramos el insustituible papel que los "especuladores" juegan en el sistema económico. De malvados nada. Egoistas y, por tanto, benéficos.

En segundo lugar, en tu ejemplo la hipoteca no tiene ninguna trascendencia, supongamos que con la herencia recibida de una tía que estaba muy bien colocada en la Junta de Andalucía pudiste comprar a tocateja un pisito valorado en 350.000 €, ahora ha bajado a 300.000 y te quieres cambiar de ciudad... ni siquiera Rothbard (que era bastante bobo a sus horas) te compraría el piso por su precio original. ¿Acaso defiendes que los pisos no puedan bajar de valor?

Otrosi, lo que si resulta interesante es que, por lo que tu mismo dices en las sociedades en las que prima la propiedad sobre el alquiler hay más paro, porque la gente es más reacia a mudarse.

Jonsy Gaviota dijo...

como ademas se suele pedir a nombre de uno de los conyujes, el otro queda libre de mancha en el registro de morosidad

(por cierto, cónyuges, con tilde y con 'g')

Dime qué banco en España te permite hipotecar la casa hoy en día dando sólo el nombre de uno de los cónyuges. Mi hermana ha pasado meses buscando bancos en los que poder comprar una casa a su nombre, y en la que el marido no figure para nada (están en régimen de separación de bienes)... y no lo ha conseguido

Y eso de que "se la queda el banco y no pasa nada"... veremos si eres capaz de encontrar alguien que te alquile una casa si el banco te mete en la lista de morosos.

En cualquier caso coincido con el artículo: una casa es un bien como cualquier otro. Si compras a un precio, no tienes derecho a quejarte si luego baja. Y mucho menos a pedir que el estado te solucione tus errores

ferhergon dijo...

Segundo anónimo: mal asunto que confundas teoría con ideología, malo.
Quizá de esas confusiones vienen tus comentarios...

OtroAnonimo dijo...

Pablo ¿te parece bien que el banco pueda obligarte a hipotecar nuevas posesiones porque si?
Es una aberracion y un crimen.
Ellos tambien tomaron una decision arriesgada, que chollo entonces, yo presto dinero y si el contrato me sale mal porque el mercado es dinamico y eso... pues !le expropio otros bienes para compensarme!
El cliente se jode, pero el banco siempre gana, y cuando puede haber un resquicio de que quiza pierda en alguna de sus multiples inversiones... pues ley a medida para asegurarse de que el banco nunca pierda.

OtroAnonimo dijo...

Pablo ¿te parece bien que el banco pueda obligarte a hipotecar nuevas posesiones porque si?
Es una aberracion y un crimen.
Ellos tambien tomaron una decision arriesgada, que chollo entonces, yo presto dinero y si el contrato me sale mal porque el mercado es dinamico y eso... pues !le expropio otros bienes para compensarme!
El cliente se jode, pero el banco siempre gana, y cuando puede haber un resquicio de que quiza pierda en alguna de sus multiples inversiones... pues ley a medida para asegurarse de que el banco nunca pierda.

Antonio Jesús dijo...

si contratas una hipoteca no respondes sólo con la casa, respondes con todos tus bienes presentes y futuros.

si se pudiese dejar de pagar la hipoteca por la cara sería el negocio del siglo:

Compro una casa con una hipoteca, si al año siguiente el precio sube la vendo y me quedo las plusvalías, si el precio baja se la queda el banco. El negocio perfecto.

jjsb1960 dijo...

Hay un punto que se os está pasando por alto a todos.

Cuando uno compra una casa hipotecandose (pensando en aquellos que van a hacer un uso directo de la misma), lo hace por dos motivos, para comprar el bien en si mismo y para ahorrar.

Y de esta manera obtener un patrimonio que posteriormente vamos a dejar a nuestros hijos.

Si el bién en cuestión vale menos que lo que pagamos por él, lo que ocurre al final es que hemos destruido el ahorro.

Y evidentemente, no tengo que explicarte lo que le pasa a una economía que destruye ahorro.

Ferhergón dijo...

Muchas gracias, jjsb1960, y muy buena aportación.
Pero no hay que engañarse: el ahorro no se destruye (en sentido macro)... por la sencilla razón de que no existía!!!
Con la inflación se dan señales equivocadas al mercado, al aparecer dinero de la nada que parece provenir del ahorro, pero que no era tal.
Ahora estamos en pleno proceso de corrección, de darnos cuenta de que no había tanto dinero como creíamos.

Anónimo dijo...

Huber

Leyendo bien, por ejemplo, se daría uno cuenta de las ironías, que vienen a propósito del lenguaje usado por ferhergon en el último párrafo, distinguiendo entre "listos" y usuarios normales.

Más vano resulta proponer un contraejemplo que no afecta para nada ni a mi argumentación ni al asunto del post, que te recuerdo que tiene que ver con las consecuencias o implicaciones económicas de que una propiedad valga menos que el precio por el cual se hipotecó.

He mostrado con un ejemplo diáfano que en casos así pueden perder los usuarios normales exactamente igual que los constructores y los especuladores de la vivienda (que son los "listos"). Es, pues, una situación lose-lose para todos, que, insisto, es lo contrario de lo que afirma ferhergon (aunque no he visto que haya admitido su error).

Me preguntas si defiendo que los pisos no puedan bajar de valor. Yo no defiendo nada. Yo me ciño al asunto del post, cuyo error he puesto de manifiesto.

Podría haber indicado, si mi propósito fuera defender cosas, que en los últimos tiempos, con liquidez por un tubo y por mor de la competencia, algunos bancos hipotecaban por encima del valor de la propiedad. Si en condiciones normales raro es que una hipoteca represente más allá del 80% del valor de tasación, en los últimos años ha habido casos, y no pocos, en que se ha hipotecado por un 100-115% del valor tasado.

El segundo anónimo.

Anónimo dijo...

ferhergon

Peor asunto es que emplees palabras cuyo significado desconoces. Verás, teoría es un conocimiento especulativo considerado con independencia de toda aplicación. No es tu caso, obviamente, ni por cómo has descrito el asunto ni por la proclama general que aparece en la mancheta del blog.

En cambio, ideología es el conjunto de ideas que caracteriza el pensamiento de una persona. Y exactamente esto es lo que he dicho que te ciega en este asunto.

jjsb1960 dijo...

Tendrías razón si aceptasemos que los incrementos en los precios inmobiliarios fueron puramente especulativos y que los compradores (en un proceso de locura colectiva)compraron a sabiendas de que el valor real de las casas era menor.

En este caso efectivamente no hablaríamos de destrucción de ahorro sino de gasto (puro y duro)

Pero si el incremento en los precios fue el resultado de de la interacción de la oferta y la demanda y por lo tanto su valor real de mercado (que es mi opinión), y el valor real del bien baja, existe destrucción de ahorro.

Ferhergón dijo...

jjsb, entiendo que no es posible determinar los objetivos de cada individuo al adquirir su casa.
Me cuesta ver de qué forma puede constituir ahorro un bien que se ha adquirido para uso directo.

Tal vez podemos interpretar que la motivación era mixta: uso directo + uso especulativo. En este caso, el análisis se mantiene, disociando las componentes. Pero sigue sin haber destrucción de ahorro. Se ha errado en la componente especulativa, y tengo que asumir pérdidas, ya que el bien vale menos que cuando lo compré.
No sé si aclaro algo...
Volvamos a las patatas: las compro a 0,60 Euros; al día siguiente, valen 0,4. Ha habido destrucción de ahorro?

framling dijo...

"Al de uso directo, en el fondo, le es indiferente. Obviamente, le hubiera gustado comprar más barato, pero valoró el bien por su uso, y en eso esta. EL ÚNICO PROBLEMA LE PODRÍA VENIR DE TENER QUE LIQUIDAR EL BIEN POR CIRCUNSTANCIAS IMPREVISTAS, YA QUE NO CUBRIRÍA LA DEUDA CON LA VENTA. Así que a este le da más o menos lo mismo."


Segundo anónimo ¿qué es lo que no has entendido?

jjsb1960 dijo...

El ahorro se define como la parte de la renta que no se dedica al gasto.

El ahorro tiene dos fines, un gasto futuro (estoy ahorrando para comprar un kg de patatas) o inversión (estoy ahorrando para comprar una casa).

Si yo invierto mi ahorro en un bien cuyo valor disminuye en el futuro (sean acciones o bienes inmuebles) es indiscutible que he sufrido una pérdida patrimonial.

Esa pérdida patrimonial, en términos microeconómicos, es claramente una destucción del ahorro familiar.

En términos macro, el ahorro interno (definido como el ahorro de las familias, más el ahorro de las empresas más el ahorro en cuenta corriente del estado)puede no sufrir ninguna destrucción si esa pérdida patrimonial se ve compensada por beneficios patrimoniales para las empresas.

Pero creo que no es el caso

ferhergon dijo...

jjsb1960, muchas gracias por tu argumentación. La definición de ahorro que expones lo dice todo.

Como dices, la pérdida de valor de las casas supone una pérdida patrimonial, sin duda. Pero no supone destrucción de ahorro, por la propia definición: una casa no es una parte de la renta que se dedica al gasto, sino el producto de dicho gasto.